Wir haben uns entschieden, aus der aktuellen Mietwohnung auszuziehen und ins Eigenheim zu ziehen. Für mich ist das schon, nach meinem Wohnungskauf 2010 in Deutschland, die zweite Immobilie. Diesmal in Österreich. Daher möchte ich im Folgenden einige Tipps geben, was man beim Kauf einer Immobilie auf jeden Fall beachten bzw. vermeiden sollte.
Kaufen oder Bauen?
Für uns hat sich die Frage zu Bauen nicht gestellt, denn ich schaue schon seit langer Zeit immer mal wieder nach Grundstücken, aber es ist alles nicht, was mir bzw. uns gefällt, sondern in Hanglage, weit weg von allem Weltlichen oder einfach viel zu teuer. Auch die Preise zum Bauen, vor allem für die Materialien sind durch Corona und die Lieferschwierigkeiten, aber auch teilweise durch den Ukrainekrieg enorm hoch. Bauen ist für uns also aus aktueller Sicht keine Option gewesen, sondern wir wollten eine fertige Immobilie, in diesem Falle eine Wohnung.
Die einzelnen Schritte
1. Suche
Zunächst haben wir im Internet geschaut, was es hier in der Umgebung alles so an Kaufangeboten für Wohnungen gibt. Dazu eignen sich heute viel mehr gängige Webseiten von den großen Immobiliensuchmaschinen, Kleinanzeigen, aber auch im Zweifel direkt Seiten von ortsansässigen Maklern oder Banken. Bei uns waren es die Kleinanzeigen unter der Rubrik Immobilien. Manchmal auch bei den Zwangsversteigerungen, da sollte man aber relativ vorsichtig sein, da man oft "die Katze im Sack bekommt".
2. Terminvereinbarung und Besichtigung
Wir haben dann Kontakt aufgenommen und einen Besichtigungstermin vereinbart. Wichtig hierbei ist, dass dieser bei Tageslicht stattfindet, denn man will im Hellen alles sehen. In manchen Wohnungen ist bereits der Strom abgedreht, vor allem, wenn sie leer stehen und man kann bei einer Besichtigung im Dunkeln nicht alles sehen, was vielleicht nicht passt. Den Fehler habe ich bei meinem Kauf in Deutschland leider gemacht. Übrigens gilt dies auch für die Besichtigung einer Mietwohnung.
3. Budget festlegen und Finanzierung
Natürlich muss man sich Gedanken machen, wie viel Geld pro Monat man überhaupt bereit ist, zu investieren und auch, wie viel Geld einem die Bank zur Verfügung stellt bzw. wie viel Eigenkapital man hat und ob es eventuell auch Förderungen gibt. Das kann, abhängig von Bundesland und Gemeinde, sehr unterschiedlich sein und man sollte sich individuell informieren. Außerdem sollte man sich von der Bank ausrechnen lassen, was die maximale Kreditsumme ist, die man für eine Immobilie aufnehmen kann und kann damit dann von Besichtigung zu Besichtigung gehen, mit eben dieser Finanzierungszusage. Blöd ist es, für jede Wohnung erneut anzufragen, denn da steigen die Banken irgendwann aus.
4. Verhandlung und Zusage
Es empfiehlt sich immer, auch ein wenig am Preis zu verhandeln. Dazu kann man vorab schauen, wie beispielsweise der Preis pro m² in der Region ist und vergleichen, schauen, welche "Mängel" es gibt und ob ggf. Möbel oder sonstiges Inventar in der Wohnung verbleibt, was dann aus dem Kaufpreis rausgerechnet werden muss, damit man darauf keine Kaufnebenkosten zahlt.
Grundsätzlich sollten 5-10 % Verhandlungsbasis gegeben sein. Außerdem muss man schauen, ob es unbedingt einen Makler braucht oder ob man auch ohne Makler etwas findet.
Weitere Dinge, die zu beachten sind:
- Gibt es genügend Rücklagen?
- Gibt es bereits geplante Instandhaltungsmaßnahmen?
- Sind Bahnstrecken geplant, ist man in der Einflugschneise?
- Wie ist die Anbindung?
5. Notartermin und Kaufvertrag
Hier ist nun alles unter Dach und Fach und es wird alles schriftlich festgehalten, insbesondere auch, was die baulichen Dinge der Immobilie betrifft, was genau übergeben wird und ob noch "Altlasten" da sind bzw. dass diese gelöscht werden. In einigen Fällen ist es so, dass die Gesamtsumme inklusive aller Kaufnebenkosten an ein Treuhandkonto überwiesen wird, so wie bei uns jetzt. In anderen Fällen ist es so, dass die Summen von einem selbst einzeln an den Makler, an den Notar, ans Finanzamt und auch an die Gemeinde usw. überwiesen werden müssen. (So war es bei meiner ersten Wohnung).
Hindernisse und Hürden
Es kann verschiedene Dinge geben, die einen Kaufprozess erschweren oder verzögern.
Bei meiner ersten Wohnung gab es das Thema Erbpacht. Davon kann ich nur abraten, weil es ein großer Kostenfaktor bleibt und eine Art Miete ist, die man auch noch zu zahlen hat, auch wenn man schon lange bei der Bank abgezahlt hat. Außerdem müssen dann alle Eigentümer, ggf. auch alle einzelnen Eigentümer, sofern es keine Generalvollmacht gibt, dem Kauf zustimmen. Das zieht sich enorm in die Länge.
Bei der jetzigen Wohnung gibt es für den Verkäufer das Thema ImmoESt. Dies ist eine Gewinnsteuer, die man zahlen muss, wenn man weniger als eine gesetzlich vorgeschriebene Zeit in der Immobilie seinen Hauptwohnsitz hatte und dann verkaufen will. Dies trifft den Verkäufer, aber das kann auch den Kaufprozess verzögern.
Tipps
Man sollte in jedem Falle:
- vor dem Kauf nach möglicherweise bereits geplanten großen Reparaturen oder Instandhaltungen fragen und sich die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung zukommen lassen.
- nach der Höhe der Rücklagen fragen und auch die letzten "Hausgeld-" bzw. Betriebskostenabrechnungen einsehen dürfen.
- genügend Zeit für den Kaufvorgang einplanen. Alles zwischen 2 und 6 Monaten ist vorstellbar. Evtl. auch länger!
- Umzugsunternehmen beauftragen oder Um- und Abbau und den Transport selbst gut planen.
- schauen, was in der alten Wohnung gemacht werden muss für die Übergabe, damit man seine Kaution vollständig zurückbekommt.
- beachten welche Zusatzkosten für Möbel, Umbauten usw. anfallen.
Über all diese Dinge sollte man sich vorher tatsächlich Gedanken machen und auch während des Kaufprozesses auf alle Eventualitäten eingestellt sein, damit es am Ende klappt.
Mit etwa 10 % Kaufnebenkosten muss man rechnen. Das beinhaltet
- ggfs. Maklerkosten
- Notarkosten für den Kaufvertrag
- Grunderwerbsteuer (einmalig)
- Grundbucheintragung
Diese Kosten fallen immer zusätzlich zum Kaufpreis an. Ohne Makler ist es natürlich weniger, aber in der Regel sind Makler mit involviert.
In diesem Sinne viel Erfolg beim Kauf!
